Раздел и выделение доли в квартире

Начнем с определения общей долевой собственности на жилье. Порядок общей долевой собственности регламентируется Гражданским кодексом РФ (ст. 244). Следует разграничивать понятие долевой собственности, когда определены доли каждого из собственников в праве собственности, и совместной собственности, когда не определены доли каждого из собственников. Порядок совместной собственности определен для супругов, находящихся в браке, для товарищей крестьянско-фермерских хозяйств или членов потребительских и садово-дачных кооперативов. Для всех остальных определен порядок долевой собственности.
Недостатки совместного владения недвижимостью:
- Нельзя зарегистрировать себя и членов своей семьи в квартире без согласия остальных участников долевой собственности
- Нельзя сделать ремонт или установить кондиционер в квартире без согласия всех сособственников
- Право преимущественной покупки - прежде чем передать или продать права на долю третьему лицу собственник должен предложить остальным участникам выкупить долю по цене, за которую она продается
- Виртуальность доли делает затруднительным сам факт продажи. В Москве достаточно легко продать долю в квартире, даже без выделения доли в натуре, но в провинциальном городе или в деревне долю в праве собственности продать достаточно затруднительно.
- Сдать долю в наем или аренду также нельзя. Собственнику доли необходимо иметь соглашения о совместном распоряжении имуществом, о порядке пользования помещением и выделении доли в натуре, которые можно оформить только через суд. Собственники могут только сдавать в аренду имущество как единое целое в случае договоренности между собой.
- Кроме того, кредитор участника долевой или совместной собственности имеет право потребовать выдела доли должника в общей собственности для обращения на нее взыскания, в случае если другого имущества собственника недостаточно для погашения долга. Если выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по рыночной цене для последующего погашения долга.
В настоящее время споры между участниками долевой или совместной собственности являются очень распространенными: разведенные супруги, конфликтующие родственники, наследники и прочие, которые не хотят жить под одной крышей, либо хотят установить обязательные правила пользования общими помещениями.
Выделить долю в квартире (доме) можно осуществить посредством следующих трех процедур:
- Определение долей в общей совместной собственности (жилье супругов, приватизированное до 1992 года в совместную собственность), которое осуществляется при разводе или передаче доли собственности одним из супругов.
- Выделение доли в земельном участке в натуре (путем размежевания), в квартире, доме, при условии, что это можно осуществить с практической точки зрения. Также необходимо, чтобы к долям имущества, подлежащим выделению, были подведены отдельные коммуникации.
- Установление порядка пользования имуществом - осуществляется в ситуациях, когда невозможно произвести выделение доли в натуре, но есть возможность определить, за кем какая комната в квартире условно может быть закреплена.
Чем отличается выдел от раздела? Выдел - выделяется доля одного из сособственников без прекращения права общей собственности для остальных ее участников. Раздел – общая собственность на имущество полностью прекращается (квартира принадлежит двум гражданам и одному из них выделяется его доля либо когда все участники требуют выдела долей в натуре).
Выдел доли из общего имущества может быть осуществлен двумя способами:
- через выделение части имущества в натуре соразмерно идеальной доле, которая представляет собой арифметическое выражение принадлежащей участнику доли в виде дроби или процента;
- через выплату денежной компенсации (стоимости) доли.
Доли могут быть «идеальными» или «выделенными в натуре». Пример «идеальные доли»: в трехкомнатной квартире три собственника имеют по 1/3 доли квартиры. Пример «доли, выделенные в натуре» - каждый имеет долю, равную комнате. Однокомнатная квартира является неделимой, и доли в ней могут быть только идеальными.
Выдел доли в квартире
Выдел сособственнику доли в приватизированной квартире допустим при наличии технической возможности передачи ему изолированную часть не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.) и оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой. При выделе доли сособственнику передается в собственность изолированная часть жилого помещения, соответствующая его доле, но он теряет право на остальную часть имущества. При установлении порядка пользования каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть квартиры, основываясь на его доли в общей собственности, но право общей собственности не прекращается.
Совершенно понятно, что переоборудовать помещения в квартире и создать отдельный вход, кухню и коридор невозможно. Поэтому самыми распространенными являются иски участников о выделе или разделе квартиры в многоквартирном доме с передачей в собственность изолированных комнат и в долевую собственность – подсобных помещений (кухня, коридор, ванная комната, туалет и т.п.).
Не всегда представляется возможным выделить доли в квартире в соответствии с идеальными долями сособственников в процессе определения порядка пользования помещением, и часто сособственнику передается в пользование большее помещение по размеру, чем его идеальная доля. Остальные сособственники могут потребовать взыскать с него плату за пользование частью помещения, превышающей его долю. Данные платежи – это обязательные платежи и расходы по содержанию имущества, а не компенсация, так как раздел жилого помещения в натуре не производится и не происходит изменения долей.
Также возможна ситуация, когда сособственник может заявить требование о выделе его доли именно в натуре, а суд в случае незначительности его доли может обязать других сособственников выплатить денежную компенсацию без согласия указанного сособственника.
В любом конкретном случае следует обратиться к опытным жилищным юристам, которые помогут разработать способ защиты ваших интересов и определить способ осуществления раздела или выделении доли в квартире и т.д.
Порядок действий при выделении доли в квартире:
- Для выделения доли в квартире необходимы следующие документы:
- документы на квартиру (свидетельство о собственности, договор о приватизации, договор о купле-продаже и пр.) - копии паспортов и документов о родстве между проживающими лицами - прочие материалы дела (ордера, акты, квитанции и пр.)
- Мы проведем анализ представленных документов, оценим вероятность положительного исхода при выделения долей по суду и подготовим для Вас предложение по выделению долей
- После согласования предложения Вы направляете нам остальные документы для суда
- Мы ведем дело в суде по выделению доли в имуществе
- Результатом является свидетельство о Вашем праве собственности на конкретное имущество
Прописка в доле квартиры
Даже имеющаяся у Вас или купленная Вами минимальная доля в собственности на квартиру дает Вам право оформить постоянную регистрацию. Прописка в доле квартиры не зависит ни от размера доли и от того, выделена доля в натуре или нет. Прописка в доле квартиры детей до 14 лет возможна даже без согласия сособственников, но при условии что ребенок проживает вместе с Вами. Нельзя купить долю для прописки туда ребенка, т.к. прописка в доле третьих лиц требует согласия всех сособственников.
См. также:
Стоимость услуг адвоката по выделению доли в квартире
Услуга
|
Цена (руб.)
|
Срок
|
Консультация юриста
|
2 000
|
1,5-2 часа |
Подготовка искового заявления о выделении долей
|
от 5 000 |
2 дня |
Подготовка соглашения об определении порядка пользования имуществом |
от 5 000 |
2 дня |
Определение долей в совместной собственности квартиры при отсутствии спора
|
от 10 000 |
1 месяц |
Определение долей в совместной собственности квартиры при наличии спора
|
от 40 000 |
3 месяца |
Выделение доли в натуре в земельном участке путем размежевания в суде
|
от 60 000 |
2 месяца |
Выделение доли в квартире / жилом доме в натуре в суде
|
от 60 000 |
до 1 года |
Установление порядка пользования квартирой при наличии согласия всех сособственников |
5 000 |
1 неделя |
Установление порядка пользования квартирой при отсутствии согласия всех сособственников |
от 40 000 |
2-3 месяца |
Регистрация прав на выделенные части на основании решения суда или согласия всех сособственников |
от 35 000 |
|
|
|
|
|