Покупка таунхаусов в Подмосковье. Основные риски.

Такой тип жилого помещения как «таунхаус» появился сравнительно недавно, но до сих пор не сформированы правовые положения, регулирующие приобретение и последующее осуществление прав собственности на данный вид помещений.

В течение нескольких лет в адвокатской практике участились случаи споров, связанных с приобретением и пользованием квартирами в таунхаусах. Основными предметами споров являются расходы на содержание территории коттеджного поселка и инфраструктуры, а также скрытые расходы, возлагаемые на собственника, не предусмотренные в явном виде договором купли-продажи. Исходя из результатоы указанных споров за последние несколько лет можно сделать следующие выводы:

При покупке квартиры а таунхаусе стоит иметь в виду, что на вас как собственника жилого помещения будут возложены дополнительные скрытые расходы, которые не оговорены договором купли-продажи. Указанные расходы включают: услуги по охране территории и ее благоустройству, услуги по вывозу мусора, пользованию коммуникациями и сетями, оплата уборки дорог и наружного освещения. Проанализировав судебную практику, можно сделать вывод о том, что суды считают, что с момента подписания акта приема-передачи новый собственник квартиры, который проживает в комплексе с общей территорией и общими коммуникациями, является также пользователем услуг, относящихся к содержанию инфраструктуры поселка, и, соответственно, обязан нести расходы по оплате предоставляемых услуг. При этом собственник обязан будет оплачивать расходы по обслуживанию не только единой инфраструктуры поселка, но и содержанию самого земельного участка и близлежащей территории, которая также используется для эксплуатации комплекса. Факт подписания новым собственником квартиры договора об оказании указанных услуг по обслуживанию территории не имеет при этом никакого значения.

• В некоторых спорах объектами споров являлись скрытые расходы, которые были включены в предварительный договор купли-продажи, но не были предусмотрены в основном договоре. Как-правило, предварительные договоры заключаются, когда застройщики сами же являются продавцами квартир. Важно иметь в виду, что дополнительные услуги, обязанности или расходы, которые были включены или перечислены в предварительном договоре купли-продажи, также будут действовать после подписания основного договора. Например, если в предварительном договоре перечислены услуги по обслуживанию комплекса, прилежащих объектов инфраструктуры и технических зданий, то указанные расходы и обязанности в отношении собственника сохранятся, даже если они были не включены в основной договор. Нужно иметь в виду, что данные расходы собственник начнет нести, как только получить право собственности на данную квартиру. Поэтому, перед покупкой таунхауса важно просчитать весь объем расходов, которые будут возложены на вас в будущем, во избежание неприятных сюрпризов и последующих разбирательств в будущем.
• Также вы должны иметь в виду, что общее имущество дома является общей долевой собственностью всех собственников. В независимости от того, являетесь ли вы членом ТСЖ или нет, вы обязаны оплачивать общие расходы на содержание и ремонт общего имущества дома, а также оплачивать общие коммунальные услуги. В дополнение к вышеуказанным расходам расходы по содержанию общего имущества еще более увеличивают эксплуатационные расходы.
• Немаловажным риском является ликвидация компании-продавца к моменту обнаружения несоответствий, выявленных при приеме-передачи комплекса. В данном случае проблематично будет определить субъекта, в отношении которого будут предъявляться требования. Т.е. получается, что если в момент приема-передачи здания обнаруживаются существенные строительные недостатки и требуется ремонт, а компания продавец или продавец-застройщик ликвидирована, то скорее всего расходы по ремонту лягут на собственников квартир в таунхаусе.

Исходя из вышеуказанного следует, что покупка таунхаусов может быть сопряжена с определенными рисками. Что можно сделать, чтобы обезопасить себя? Далее представлены обязательные действия.

1. До подписания договора купли-продажи следует в построенном таунхаусе проверить все виды услуг и работ по обслуживанию и содержанию здания.
2. Следует сделать экспертизу предварительного договора купли-продажи, в обязательном порядке, и/или договора купли-продажи на скрытые расходы.
3. Узнать заранее тип управления домом: ТСЖ, кооператив или управление собственниками. Это позволит вам заранее просчитать расходы на содержание общего имущества.
4. Нужно проверить репутацию и проанализировать финансовую отчетность продавца.
5. Проверить, что застройщик соблюдает все нормы законодательства, градостроительства и имеет необходимые разрешения на строительство.